RUMAH YANG SUDAH LUNAS DIBAYAR PEMBELI TIDAK BISA DICATATKAN ATAS NAMA ORANG LAIN HANYA KARENA PAKAI KPR ATAS NAMA ORANG ITU

Pencerahan Hukum Hari Ini,
Senin, 15 Juni 2026

Posisi Kasus

Felix Yanuar K Yudianto/Felix (Penggugat) membeli rumah milik Rianti Alianto (Tergugat I). Selanjutnya mereka membuat Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli lalu Felix membayar uang tanda jadi. Untuk melunasi pembayaran Felix meminjam nama Kusni Yasin (Tergugat IV) guna mengajukan pinjaman kredit kepada PT Bank Central Asia Tbk (Tergugat V).

Selanjutnya, Felix melunasi seluruh pembayaran menggunakan uang dari rekening pribadinya. Bukti transfer membuktikan Felix mengirimkan uang tersebut secara langsung kepada Rianti Alianto serta Kusni Yasin. Akan tetapi setelah seluruh pembayaran lunas pembuat akta mencatatkan Akta Jual Beli atas nama Kusni Yasin. Akibat pencatatan tersebut Kusni Yasin merasa memiliki objek sengketa itu.

Oleh karena itu Felix mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Tangerang untuk meminta hakim membatalkan Akta Jual Beli tersebut serta mengakui Felix sebagai pemilik sah atas tanah objek sengketa.

Putusan Pengadilan

Pengadilan Negeri Tangerang: Mengabulkan gugatan sebagian. AJB No. 94/2020 atas nama Kusni dibatalkan. Hakim menyatakan bahwa Felix adalah pemilik sah dan Kusni wajib menyerahkan rumah tersebut.

Putusan Peninjauan Kembali: Mahkamah Agung menolak Peninjauan Kembali dari Kusni. Mahkamah Agung setuju dengan Pengadilan Negeri Tangerang karena hakim tidak salah menerapkan hukum dan menilai fakta.

Pertimbangan Hukum Mahkamah Agung

Mahkamah Agung berpendapat bahwa Penggugat membeli rumah dari Tergugat I dan telah membayar tanda jadi sejumlah lima puluh juta rupiah. Hakim menemukan bukti bahwa Penggugat melunasi sisa pembayaran dengan meminjam nama Tergugat IV untuk mengajukan kredit kepada pihak bank. Bukti transfer rekening menunjukkan Penggugat secara nyata mengirimkan uang pelunasan langsung kepada Tergugat I serta melalui Tergugat Empat. Kemudian Hakim Mahkamah Agung menilai Tergugat IV hanya merasa memiliki objek sengketa karena pejabat pembuat akta mencatatkan akta jual beli atas nama Tergugat IV setelah Penggugat melunasi seluruh pembayaran. Berdasarkan seluruh bukti pembayaran tersebut Hakim Mahkamah Agung meyakini Penggugat telah membuktikan dirinya sebagai pemilik sah atas tanah objek sengketa tersebut.

KAIDAH HUKUM

1. Siapa Bayar Lunas, Dialah Pemiliknya
   Pemilik rumah ditentukan dari siapa yang benar-benar bayar lunas, bukan dari nama yang tertulis di AJB. Bukti transfer dan kuitansi pembayaran lebih kuat daripada nama di akta. Pasal 37 PP No. 24/1997.
2. AJB Harus Sesuai Kenyataan
   AJB tidak boleh mencantumkan nama orang lain hanya karena dia yang pinjam KPR ke bank. Kalau nama di AJB tidak sesuai dengan pembeli yang bayar, maka AJB itu cacat dan bisa dibatalkan. Pasal 1320 KUHPerdata.
3. Kedudukan Peminjam KPR
   Orang yang namanya dipakai untuk pinjam KPR ke bank hanya berstatus sebagai peminjam/debitur bank. Dia tidak otomatis jadi pemilik rumah. Pemilik tetap orang yang uangnya dipakai bayar rumah. Bank hanya punya hak jaminan. UU Hak Tanggungan No. 4/1996.
4. Jual Beli Harus Jujur
   Jual beli mengikat sejak ada kesepakatan harga dan barang. Semua pihak wajib jujur/itikad baik. Mencantumkan nama orang lain di AJB demi urusan bank tanpa izin pemilik dana adalah perbuatan tidak jujur dan melanggar hukum. Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata.

→ Putusan Mahkamah Agung Nomor 24 PK/Pdt/2026, tanggal 4 Februari 2026.

Sumber:
Direktori Putusan Mahkamah Agung RI https://putusan3.mahkamahagung.go.id/direktori/putusan/11f12176f3378d129807303333303139.html

Salam Pancasila,
Fredrik J. Pinakunary
Wakil Ketua Umum Peradi RBA