​Nasib Hak Barat (Eigendom Verponding) dalam Pusaran Pembebasan Lahan Tol: Perlindungan dan Mekanisme Ganti Rugi

Oleh:  *Sandy Hardianto* (Managing Partner QJ Law Firm)

​Pembangunan infrastruktur, khususnya Jalan Tol, sedang gencar dilakukan di Indonesia. Namun, di lapangan seringkali ditemui kendala di mana tanah yang terkena trase tol masih berstatus hak lama atau hak-hak Barat, seperti Eigendom Verponding.

​Banyak masyarakat pemegang surat ini merasa cemas: Apakah tanah mereka akan tetap diganti rugi oleh negara, atau dianggap tanah negara karena tidak memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM)?

​kami ini akan membahas kedudukan hukum dan perlindungan bagi pemegang hak Belanda dalam proses pengadaan tanah.

*​1. Kedudukan Hukum Hak Belanda Pasca UUPA 1960*

​Sejak berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), status hak-hak tanah peninggalan kolonial (seperti Eigendom, Erfpacht, Opstal) mengalami perubahan drastis:
​Prinsip Konversi: Pemegang hak Barat diberi waktu selambat-lambatnya 20 tahun (sampai 24 September 1980) untuk mengonversi haknya menjadi hak-hak nasional (Hak Milik, HGB, atau HGU).
​Lewat Tenggat Waktu: Jika sampai tahun 1980 tidak dikonversi, maka secara de jure tanah tersebut kembali menjadi Tanah Negara.
​Namun, apakah hak rakyat hilang begitu saja?
Tidak sepenuhnya. Dalam praktiknya, dokumen Eigendom Verponding yang belum dikonversi kini berfungsi sebagai Alas Hak atau petunjuk awal adanya penguasaan tanah, bukan sebagai bukti kepemilikan mutlak seperti SHM.

*​2. Perlindungan dalam UU Pengadaan Tanah (UU No. 2 Tahun 2012)*

​Dalam konteks pembebasan lahan tol, pemerintah mengacu pada UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan turunannya (PP No. 19 Tahun 2021).
​Undang-undang ini menganut asas kemanusiaan dan keadilan. Artinya, negara wajib memberikan Ganti Kerugian yang Layak dan Adil kepada “Pihak yang Berhak”. Pihak yang berhak tidak hanya pemegang sertifikat (SHM/HGB), tetapi juga meliputi:
​”Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik.”

​Ini adalah pintu masuk perlindungan bagi pemegang Eigendom Verponding. Meskipun status tanahnya sudah menjadi Tanah Negara (karena telat konversi), pemegang surat yang menguasai fisik tanah secara turun-temurun tetap berhak atas ganti rugi.

*​3. Syarat Mendapatkan Ganti Rugi untuk Hak Belanda*

​Agar pemegang Eigendom Verponding bisa mendapatkan pembayaran ganti rugi pembebasan lahan tol, ada dua syarat kumulatif yang harus dipenuhi:

​A. Bukti Tertulis (Alas Hak)
​Pemegang harus dapat menunjukkan dokumen asli Eigendom Verponding atau surat keterangan riwayat tanah yang tercatat di kelurahan/kantor pajak (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah/SKPT).

​B. Penguasaan Fisik (Physical Possession)
​Ini adalah poin terpenting. Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pembuktian hak lama harus disertai dengan penguasaan fisik secara nyata, terus-menerus, dan dengan itikad baik (biasanya minimal 20 tahun berturut-turut).

​Jika anda memegang surat Eigendom tahun 1930, tetapi tanahnya dikuasai orang lain atau diterlantarkan menjadi hutan belukar, maka posisi hukum Anda sangat lemah untuk menuntut ganti rugi.

*​4. Mekanisme Penilaian Ganti Rugi*

​Dalam proses Appraisal (penilaian harga), Tim Penilai Independen (KJPP) akan menilai komponen ganti rugi yang meliputi:
​Tanah: Dinilai berdasarkan harga pasar wajar (bukan NJOP), dengan catatan bukti kepemilikan/penguasaan diakui oleh Panitia Pengadaan Tanah (BPN).
​Bangunan & Tanaman: Diganti penuh sesuai standar harga.
​Kerugian Non-Fisik: Biaya pindah, kehilangan pendapatan usaha (solatium).

​Catatan Penting:
Jika surat Eigendom dinyatakan valid sebagai alas hak dan penguasaan fisik terbukti, maka ganti rugi tanah akan dibayarkan setara dengan mereka yang memiliki sertifikat, hanya saja proses administrasinya membutuhkan validasi lebih ketat dari BPN (Badan Pertanahan Nasional).

*​5. Risiko Konsinyasi (Uang Dititip di Pengadilan)*
​Seringkali terjadi sengketa pada tanah bekas hak Barat, misalnya:
​Ada pihak lain yang mengklaim memiliki SHM di atas tanah Eigendom tersebut.
​Ada ahli waris ganda dari pemegang Eigendom.
​Jika terjadi sengketa kepemilikan yang tidak selesai saat musyawarah ganti rugi, maka sesuai aturan, uang ganti rugi akan dititipkan (Konsinyasi) di Pengadilan Negeri setempat. Uang baru bisa diambil setelah ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht) mengenai siapa pemilik sah tanah tersebut.

*​Kesimpulan*
​Tanah dengan status hak Belanda (Eigendom Verponding) tetap mendapatkan perlindungan dalam pembebasan lahan tol, asalkan pemegang hak dapat membuktikan penguasaan fisik dan riwayat tanah yang jelas. Surat Eigendom berfungsi sebagai bukti awal yang kuat bahwa tanah tersebut bukan tanah negara bebas, melainkan tanah bekas hak perorangan yang belum bersertifikat.
​Pemegang hak disarankan untuk aktif mengikuti proses inventarisasi dan identifikasi oleh Satgas BPN saat proyek tol dimulai, untuk memastikan data yuridis dan fisik tanah tercatat dengan benar.

Sandy Hardianto, Medio Januari 2026